Las deudas con los vecinos

Las deudas en las comunidades de vecinos.

Una de las principales obligaciones que tienen los propietarios de un edificio (que se rija por las normas de la Ley de Propiedad Horizontal) es la contribuir económicamente a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas, etc.

Estos gastos son costeados por los propietarios de la correspondiente comunidad mediante la distribución entre ellos de las “derramas”.

¿Cuál es el criterio que se adopta para distribuir estos gastos? A menos que se haya establecido alguna especialidad, la norma general dicta que se debe contribuir con arreglo a la “cuota de participación” de cada piso o local.

La cuota de participación es, ni más ni menos, que un porcentaje que se asigna a cada piso o local en relación al total del valor del edificio. Para su fijación se tienen en cuenta parámetros como la superficie útil, emplazamiento interior o exterior, situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Así por ejemplo, un piso en un primero, presumiblemente, utilizará menos el ascensor que el piso ático. Y si un piso tiene una cuota de participación del 15%, ese es el porcentaje de gastos que le corresponde satisfacer.

¿Y si se debe dinero a la comunidad de propietarios?

No encontrarse al corriente en el pago de todas las deudas con la comunidad tiene importantes consecuencias. En primer lugar, ese propietario aunque puede participar en las deliberaciones de la Junta de propietarios, pierde su derecho de voto; a menos que previamente haya impugnado judicialmente sus deudas o haya procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada.

Aunque tal vez la consecuencia más grave se ponga de manifiesto en el momento en que se pretenda la transmisión (por ejemplo, mediante compraventa) de la vivienda o local del propietario deudor, ya que el nuevo adquirente es también responsable –junto con el anterior propietario- de las cantidades adeudadas a las comunidad de propietarios, hasta el límite de la anualidad vencida y los tres años anteriores. Y ello aunque esas deudas existan por irresponsabilidad del anterior propietario. El piso o local está legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Para que el nuevo propietario no se lleve semejante disgusto, los notarios tenemos un papel activo.

En los documentos notariales mediante los que se transmitan pisos o locales, se deberá declarar que se hallan al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente debe aportar un certificado expedido por el Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente, coincidente con su declaración. Sin este requisito no puede autorizarse la escritura de transmisión, salvo que el adquirente, debidamente informado de todas estas consecuencias, expresamente dispense de la aportación del certificado, y se “fíe” de las declaraciones del transmitente.

Para acabar esta breve síntesis, señalamos que la legislación también impone la obligación de comunicar a quien ejerza de Secretario, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de propietario de la vivienda o local, ya que de lo contrario seguirá respondiendo –junto con el nuevo propietario- de las nuevas deudas que vayan surgiendo.

Aunque la legislación establece algunas excepciones, es mejor que nos curemos en salud.

Dicho todo, es cierto que la legislación nos permite reclamar las cantidades que hayamos pagado por las deudas que no eran de nuestra responsabilidad. Pero mejor evitar entrar en estos follones, ¿verdad?

Y es que a notaria abierta, juzgado cerrado.